análise do entorno
O terreno analisado está situado no distrito República na região central da Cidade de São Paulo ao lado da conhecida praça do Largo do Paiçandú, O antigo edifício tinha certa de 70 metros de altura, sendo o mais alto entre os prédios vizinhos, porém não destoava tanto assim e nem sequer era o mais alto desse distrito e nem da praça. Está posicionado na esquina da Av. Rio Branco com a rua Antônio de Godói, tendo uma vista privilegiada da praça, o edifício residencial Caracu ao lado era 20 metros mais baixo e o aluguel de um apto. começava em mil reais. Do outro lado a igreja Luterana evangélica e as outras edificações da Av. Rio Branco são mais discretas com uma gabarito que não passa de 20 metros de altura, em ambas as vias, não há a presença de arborização no lado do terreno.
Edifícios em altura próximos
estação de metrô mais próxima
400m
mercado mais próximo
A região conta com poucos equipamentos esportivos como quadras, não possui equipamentos públicos de ensino fundamental, médio ou creche.
escola técnica mais próxima
histórico
Edifício Wilton Paes de Almeida
O edifício Wilton Paes de Almeida foi inaugurado em 1968, para ser a sede do conglomerado de empresas do político e empresário Sebastião Paes de Almeida. Por dívidas com a Receita Federal, o edifício foi desapropriado pelo governo federal e foi sede da Polícia Federal de São Paulo entre 1980 e 2003 e agência do INSS.
O edifício foi a leilão em 2015 por 21,5 milhões, mas não houve interessados. A ocupação era organizada pelo Movimento de Luta Social por Moradia (MLSM), era cobrado uma taxa de até 400 reais para manutenção e limpeza. Segundo relatos de moradores, os principais motivos para morar na ocupação eram: Não ter condições para pagar aluguel, alternativa a morar na rua e a proximidade ao local de trabalho.
IN MEMORIAN
SELMA ALMEIDA DA SILVA
WERNER DA SILVA SALDANHA
WENDEL DA SILVA SALDANHA
FRANCISCO LEMOS DANTAS
WALMIR SOUSA SANTOS
EVA BAROSA DE OLIVEIRA
ALEXANDRE DE MENEZES
EVA BARBOSA DE OLIVEIRA
RICARDO OLIVEIA GALVÃO
Segundo pesquisa 291 famílias tinham vínculo de moradia com o edifício, dessas apenas 242 apareceram para receber o auxílio moradia de 400 reais dado pela prefeitura até saírem da fila por moradia. Segundo reportagem do SPTV da Rede Globo, em 01/05/2020, apenas uma família, até esse momento tinha sido comtemplada por uma moradia em Itaim Paulista, região a cerca de 31 km de distância do Largo do Paissandu. Por decisão do Prefeito Bruno Covas, sem consulta ao Ministério Público ou Defensoria pública, os antigos moradores do Edifício Wilton Paes de Almeida não terão prioridade para o novo edifício a ser construído no local da tragédia.
uso e ocupação do solo
LEI Nº 16.402, DE 22 DE MARÇO DE 2016 (Projeto de Lei nº 272/15, do Executivo, aprovado na forma de Substitutivo do Legislativo) Disciplina o parcelamento, o uso e a ocupação do solo no Município de São Paulo, de acordo com a Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014 – Plano Diretor Estratégico (PDE).
"Art. 12. As Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) são porções do território destinadas, predominantemente, à moradia digna para a população de baixa renda por intermédio de melhorias urbanísticas, recuperação ambiental e regularização fundiária de assentamentos precários e irregulares, bem como à provisão de novas Habitações de Interesse Social – HIS e Habitações de Mercado Popular – HMP, a serem dotadas de equipamentos sociais, infraestrutura, áreas verdes e comércio e serviços locais, situadas na zona urbana.
§ 1º As ZEIS classificam-se em 5 (cinco) categorias, definidas nos termos dos incisos I a V do “caput” do art. 45 da Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014 – PDE.
Art. 67. Em ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM, ZEMP, ZC, ZCa, ZM e ZEIS, os passeios públicos deverão ter a largura mínima de 5m (cinco metros), observado que:"
O terreno em questão, como era área de ocupação em meio urbano, se encaixa na categoria ZEIS 3 - Áreas com ocorrência de imóveis ociosos, subutilizados, não utilizados, encortiçados ou deteriorados em regiões dotadas de serviços, equipamentos e infraestrutura.
A lei de uso e ocupação do solo também trás orientações sobre o crescimento da cidade nas proximidades do transporte público. Incentiva o uso misto dispondo de residência, comércio, serviços e equipamentos em um só edifício. O uso misto promove adensamento habitacional em áreas atendidas por equipamentos públicos e principalmente em pontos contemplados pelo transporte público tornando a cidade mais acessível. A acessibilidade é também incentivada nos deslocamentos a pé, a legislação orienta sobre o alargamento das caçadas e outras políticas urbanísticas que permitem uma maior fruição pública.
Legislação complementar:
Decreto Nº 57.377- Estabelece disciplina específica de parcelamento, uso e ocupação do solo, bem como normas edilícias para Habitação de Interesse Social, Habitação de Mercado Popular, além de Empreendimento de Habitação de Interesse Social, Empreendimento de Habitação de Mercado Popular e Empreendimento em Zona Especial de Interesse Social, nos termos das Leis nº 16.050, de 31 de julho de 2014 - PDE, e nº 16.402, de 22 de março de 2016 - LPUOS.
O edifício a ser projetado se classifica como Empreendimento em Zona Especial de Interesse Social - EZEIS - empreendimento habitacional de interesse social localizado em ZEIS e que contém destinação obrigatória de parte da área construída para HIS.
"HIS: unidade habitacional, tendo no máximo 1 (um) sanitário e 1 (uma) vaga de garagem, destinada ao atendimento de famílias de baixa renda, classificando-se em dois tipos: a) HIS 1: destinada a famílias com renda familiar mensal de até R$ 2.640,00 (dois mil seiscentos e quarenta reais); b) HIS 2: destinada a famílias com renda familiar mensal superior a R$ 2.640,00 (dois mil seiscentos e quarenta reais) e igual ou inferior a R$ 5.280,00 (cinco mil duzentos e oitenta reais); II - HMP: unidade habitacional, tendo no máximo 2 (dois) sanitários e até 1 (uma) vaga de garagem, destinada ao atendimento de famílias com renda familiar mensal superior a R$ 5.280,00 (cinco mil duzentos e oitenta reais) e igual ou inferior a R$ 8.800,00 (oito mil e oitocentos reais);"
Quadro 2 - parâmetros de ocupação por zona de uso
Quadro 3 - Percentuais de área construída computável em EZEIS
Quadro 4 - Taxa de permeabilidade mínima
No Quadro 2 - parâmetros de ocupação por zona de uso - obtemos as seguintes informações sobre a legislação de implantação do edifício:
Coeficiente de aproveitamento (CA) : mínimo = 0,5; básico = 1,0; máximo = 4
Taxa de ocupação máxima: terreno superior a 500 m² = 0,7
Gabarito de altura máxima - Não se aplica
Recuos mínimos: frente = 5m; demais lados = 3m
De acordo com o mapa digital da cidade de São Paulo disponibilizado na plataforma do GeoSampa, a área em questão pertence ao Perímetro de Qualificação Ambiental número 1 que obedece portando, no Quadro 4, à taxa de permeabilidade de 0,25%
Quadro 6 - Percentual de destinação de áreas públicas
Quadro 7 - Sistema viário
"CONSIDERAÇÕES IMPORTANTES
VIII - a fachada ativa, ocupada por uso não residencial nR e localizada no nível do logradouro, deve observar às seguintes condições:
a) estar contida na faixa de 5m (cinco metros) a partir do alinhamento do lote, medida em projeção ortogonal da extensão horizontal;
b) ter aberturas para o logradouro público, tais como portas, janelas e vitrines, com permeabilidade visual, com, no mínimo, 1 (um) acesso direto ao logradouro a cada 20m (vinte metros) de testada, a fim de evitar a formação de planos fechados sem permeabilidade visual na interface entre as construções e o logradouro;
c) o recuo entre a fachada ativa e o logradouro público deve estar fisicamente integrado ao passeio público, com acesso irrestrito, não podendo ser vedado com muros ou grades ao longo de toda a sua extensão, nem ser ocupado por vagas de garagem ou usado para manobra de veículos, carga e descarga e embarque e desembarque de passageiros;
d) na via que não possua faixa exclusiva ou corredores de ônibus, o recuo entre a fachada ativa e o logradouro público pode abrigar excepcionalmente vagas de estacionamento de automóveis desde que limitado a, no máximo, 20% da edificação, medida a partir da cota de nível mais baixa no alinhamento até a laje de cobertura, não ultrapassar 1,5 (uma e meia) vezes a largura da via de acesso à edificação
SEÇÃO III
DAS ÁREAS NÃO COMPUTÁVEIS Art. 18. Em EHIS, EHMP e EZEIS, considera-se área não computável, limitada a 59% (cinquenta e nove por cento) da área construída total computável do empreendimento:
I - o terraço aberto, com área construída máxima por pavimento equivalente a 5% (cinco por cento) da área do terreno, desde que observado o limite de 10% (dez por cento) da área de cada unidade;
II - o mobiliário definido como jirau constituído de estrado ou passadiço instalado a meia altura em compartimento, com pé-direito máximo de 2,30m (dois metros e trinta centímetros), sem permanência humana prolongada, ocupando, no máximo, 30% (trinta por cento) da área do compartimento;
III - os demais tipos de mobiliário e a obra complementar previstos no COE com área construída de até 30,00m² (trinta metros quadrados);
IV - a saliência prevista no COE, com as seguintes características e dimensões em relação ao plano da fachada da edificação:
a) elemento arquitetônico, ornato, ornamento, jardineira, floreira, brise, aba horizontal e vertical, com até 0,40m (quarenta centímetros) de profundidade;
b) viga, pilar com até 0,40m (quarenta centímetros) de avanço;
c) beiral da cobertura com até 1,50m (um metro e meio) de largura;
d) marquise em balanço, não sobreposta, que avance no máximo até 50% (cinquenta por cento) das faixas de recuo obrigatório e com área máxima de 30,00m² (trinta metros quadrados);"
análise bioclimática
As características climáticas de São Paulo foram exploradas para que seja possível compreender o terreno e utilizar esses dados em soluções projetuais.
A cidade de São Paulo está a 711 metros acima do nível do mar, em área considerada de serra do Atlântico. Tem clima quente e temperado marcado por alta pluviosidade com média variante entre 35mm no mês mais seco (julho) e 218mm no mês com mais chuvas (janeiro), o verão é chuvoso e o inverno seco.
A média de temperatura vária entre 15.4 °C no mês mais frio (julho) e 21.5 °C no mês mais quente (janeiro), com variação média de 6.1 °C ao longo do ano.
Os ventos predominantes e com maior frequência de ocorrência na região chegam das direções sudeste e sudoeste com velocidade média de até 6m/s na primavera e outono.
O maior indíce de insolação no edifício é durante a manhã, na fachada principal, voltada para o Largo do Paissandú.
Como se pode observar na imagem abaixo, o lote não possui uma fachada com obtáculos a sudeste, sendo possivel o aproveitamento para a iluminação e ventilação natural, pois recebe a luminosidade da manhã, e ventilação cruzada, por ter os ventos dominantes.
A partir da análise, percebe-se que as fachadas sudeste e sudoeste são favorecidas no quesito bioclimático e por estarem voltadas para as principais áreas públicas, podem funcionar como um atrativo capaz de chamar a atenção das pessoas para o edifício.
Como a temperatura média anual da cidade não é tão elevada, os ventos predominantes sudestes garantem uma boa ventilação ao edifício.
